Portugal Explicado

Construir casa

Os passos para construir uma moradia, os prazos da câmara, os documentos obrigatórios e os custos que não dependem do empreiteiro.

As regras mudam a 1 de outubro de 2026

O Decreto-Lei n.º 108/2026 revê o regime do licenciamento (RJUE) a partir de 1 de outubro de 2026. Esta página segue as novas regras. Nos pedidos feitos antes, a câmara decide em 120 dias (até 300 m² de construção) ou 150 dias (300 a 2200 m²), com deferimento tácito.

Licença ou comunicação prévia?

Comunicação prévia
Terreno com plano de pormenor, loteamento ou unidade de execução com parâmetros
Também em zona urbana consolidada, sem cedências e com altura igual à das fachadas da rua. Não pode escolher a licença.
Licença
Terreno só abrangido pelo PDM
Também em áreas com servidões ou restrições, ou em zonas de proteção de imóveis classificados.
Isenção
Com um pedido de informação prévia favorável e completo
A obra tem de seguir exatamente o que foi aprovado.

Passo a passo, com licença

Os prazos são os do regime em vigor a partir de 1 de outubro de 2026. O silêncio da câmara nos prazos de decisão vale como aprovação.

  1. 1

    Pedido de informação prévia (opcional)Decisão em 20 + 30 dias

    Pergunta à câmara o que pode construir no terreno. Um parecer favorável vale 2 anos, prorrogáveis por mais 1.
  2. 2

    Projeto de arquitetura e termos de responsabilidade

    Os autores dos projetos e o coordenador assinam termos de responsabilidade. A câmara não aprecia interiores nem especialidades.
  3. 3

    Submeter o pedido de licençaSaneamento em 20 dias

    Pode entregar as especialidades logo ou depois. A câmara verifica se o pedido está completo; se não disser nada, considera-se completo.
  4. 4

    Aprovação da arquitetura30 dias

    Se houver consultas a outras entidades, conta a partir do último parecer. Pode ser prorrogado uma vez.
  5. 5

    Projetos de especialidadesAté 6 meses

    Estabilidade, águas e esgotos, eletricidade, ITED, térmica, acústica e outros aplicáveis. Prorrogável por 3 meses.
  6. 6

    Decisão final20 dias

    A licença é titulada pelo comprovativo das taxas pagas e pela notificação do deferimento. Já não há alvará.
  7. 7

    Pagar as taxas e avisar o início da obra5 dias antes

    A obra tem de começar até 12 meses depois do pagamento das taxas. Entregue a apólice de seguro de acidentes de trabalho.
  8. 8

    Construir

    O diretor de obra regista tudo no livro de obra. Com 2 ou mais empresas em obra, é obrigatório um coordenador de segurança.
  9. 9

    Começar a usar a casa

    Entrega uma comunicação prévia com o termo de responsabilidade do diretor de obra e pode usar a casa logo. A autorização de utilização deixou de existir.

Documentos obrigatórios

Certificação energética
Pré-certificado antes da obra e certificado no fim
Não foi dispensada pelas simplificações do licenciamento.
Estudo de ruído
Com o pedido de licença
Seguro de acidentes de trabalho
No início da obra
Plano de segurança e saúde
Feito na fase de projeto
A câmara não o pode exigir no pedido.
Ficha técnica da habitação
Continua obrigatória
Já não tem de ser mostrada na .
Instalação de gás
Já não é obrigatória em casas novas

Estimativa de custos

Os impostos e a restituição de seguem a lei. O preço da obra, as taxas municipais e os projetos são valores seus.

€
Tipo de terreno
m²
€

Use o valor dos orçamentos que pediu.

€

Veja o regulamento de taxas do seu município.

€

Custo total estimado

96 570 €

Indique o preço da obra por m². Não usamos um valor de mercado por defeito.

Terreno
90 000,00 €
IMT do terreno
5850,00 €
Imposto do Selo do terreno (0,8%)
720,00 €
Obra, sem IVA
0,00 €
IVA da empreitada (23%)
0,00 €
Taxas, projetos e fiscalização
0,00 €

A restituição cobre a diferença entre 23% e 6% no IVA das empreitadas faturadas, não dos materiais comprados à parte. Pede-se à Autoridade Tributária até 12 meses depois do início da utilização e é paga em até 150 dias.

Taxas municipais variam muito

Em Almada, a taxa de urbanização é de 67,44 € a 70,99 € por m² em 2026. Em Oliveira do Bairro, a taxa de licença de uma moradia até 200 m² é de 0,63 € por m², mais outras taxas. Consulte o regulamento do seu município.

Não há um preço oficial de construção

O INE publica um índice, não um preço por m²: em julho de 2026 os custos de construção de habitação nova subiram 6,8% num ano. Os 570 € por m² da Portaria n.º 471/2025/1 servem só para o cálculo do IMI.

Fontes